Zvolit domek z katalogu či individuální projekt?
Stavba nového domu je samozřejmě otázkou nemalé investice do zbytku života. V první řadě je třeba si uvědomit, co vlastně očekáváte a určit si Své priority. Jedná se o návrh domu, kde budete trávit zbytek svého života, je tedy velmi důležité důkladně si promyslet, jaké způsoby a použité technologie budou pro stavbu domu použity. Velmi důležitá je proto fáze projektu.
Jestliže si vše pečlivě naplánujete, můžete se tak do budoucna vyvarovat mnoha problémů (např. při odevzdání dokumentace na stavební úřad pro povolení stavby, ale i při samotné stavbě), což Vám ušetří čas a především finance. V tuto chvíli přichází klíčové rozhodnutí, zda zvolit katalogový projekt, nebo individuální řešení. Velmi často se řeší otázka, který typ projektu je pro Vás tedy výhodnější.
Pro katalogový projekt mluví pouze menší časová náročnost a relativně nízké náklady (to však platí většinou v případě, že v typovém projektu nechcete žádné změny a úpravy), i tak však nastávají vícenáklady, které se v projektové dokumentaci typového RD nenachází dílčí části jako osazení do terénu, či napojení RD na komunikaci, řešení přípojek či ČOV.
Individuální projekt je sice o něco dražší, nicméně vzniká společnou konzultací investora a projektanta. Díky individuálnímu projektu můžete docílit přesné realizace představ o našem bydlení. Nikdy se Vám tak nestane, že byste o ulici dál potkaly dům stejný, jako ten Váš.
Projekt Vám ušitý na míru
Výhody
- individuální přístup – řešení projektanta a investora společně, na základě které vzniká studie seznámení se stavebním pozemkem a Vašimi potřebami
- může vzniknout i několik variant a postupně se dospěje k řešení, které vyhovuje ekonomicky, vzhledem i dispozicí mnoho výhod Vám přinese posouzení možnosti využití konkrétní terénní situace a orientace na světové strany
- projektant, který s Vámi dokumentaci tvoří, je odborník na technickou stránku, je schopen dokumentaci zpracovat do detailu tak, aby byla připravena pro odevzdání na stavební úřad, má přehled o všech typech materiálů, cenách a dokáže zároveň poradit, co je vhodné pro Váš dům
Nevýhody
- vyšší pořizovací cena
- časová náročnost vyhotovení projektové dokumentace
Katalogový projekt
Výhody
- nižší cena (ovšem bez příplatku za dodělávky, které nejsou většinou malé)
- v některých případech je možnost navštívit typový dům
- menší časová náročnost vyhotovení projektové dokumentace
Nevýhody
- univerzálnost – dům není začleněn do konkrétního prostředí a nereaguje na specifika pozemku; orientace na světové strany se nemusí shodovat s Vaší konkrétní situací (tuto nevýhodu lze částečně odstranit změnami v projektu, ale to cenu katalogového projektu zvýší a většinou tak nakonec převýší cenu individuálního projektu)
- uniformita (tzv. satelitní městečka)
- může být složité najít v hotových projektech dispoziční řešení, které odpovídá Vašim představám
- domy z katalogu jsou většinou připraveny už jako projekty pro stavební povolení, tzn., že se nevěnuje pozornost detailům
- dokumentace typového domu většinou není kompletní pro odevzdání úřadu (v projektech často chybí řešení topení, kanalizace – či ČOV, rozvodu plynu, napojení na komunikaci, odvodu zplodin, atd., také nebývá zahrnuta cena za umístění domu na pozemek, připojení na inženýrské sítě, ani výkres základů) – je tedy nutné dopracování projektantem – tyto položky mohou projekt opět výrazně prodražit a stále více se tím blížíte ke konečné ceně individuálního projektu.
„Když si člověk postaví dům, vždycky zpozoruje, že se při tom naučil něčemu, co měl rozhodně znát, než začal stavět.”
(Friedrich Nietzsche)
Co ještě vědět před pořízením pozemku
Jak vybrat vhodný pozemek
V první řadě je dobré zvážit, zda na výběr pozemku stačíte sami, či si raději zvolíte radu odborníka ve formě budoucího projektanta svého RD. Konzultací s ním můžete pomoci předejít pozdějším nepříjemnostem.
Kritéria, která vám pomohou k výběru toho nejlepšího pozemku, je mnoho:
- vhodnost dané lokality
- stavební hledisko – velikost pozemku, svažitost terénu, tvar a orientace ke světovým stranám
- geologické podmínky
- možnosti napojení na inženýrské sítě (dostupné zdroje elektřiny, plynu, vody a kanalizace)
- radonový či hydrogeologický průzkum
- dostupnost za prací či nákupy
- pořizovací cena
Lokalita
Vybíráte si místo, kde pravděpodobně strávíte podstatnou část svého života. Lokalita, ve které si jednou postavíte svůj budoucí domov, by tedy měla odpovídat stylu vašeho života. Pro jednoho je ideálem samota, pro jiného dům v zástavbě. Vycházejte tedy z vašich každodenních potřeb.
Ověřte si, jak daleko budete mít do práce, děti do školy či zájmových kroužků, jak je v okolí zajištěna dopravní obslužnost, zda jsou zde dostupné služby, které potřebujete využívat, zdravotnické zařízení apod. Zvažte také životní prostředí, které v dané lokalitě panuje, tzn. rušnost a prašnost ze stávajících komunikací, pachy a škůdce z možných skládek v okolí pozemku, blízkost vodního toku (hlavně z hlediska hrozby povodní), možnost vycházek do přírody či sportovních aktivit.
Zjistěte si, zda mají sousedé nějaké podnikatelské aktivity (malovýrobu), které by mohly narušit váš klid, zda jsou v blízkosti zábavní centra, večerní podniky apod. V neposlední řadě zhodnoťte, zda zde budete mít zajištěno dostatečné soukromí.
Parametry pozemku
Velikost / rozloha
Velikost pozemku závisí na vašich nárocích na rozlohu budoucího domu, ale i jeho zázemí. Rádi byste měli velkou zahradu s bazénem či tenisové kurty? S tím vším musíte počítat při stanovení potřebné rozlohy vašeho pozemku. Myslete však na to, že okolí domu bude potřeba pravidelně udržovat, což vám zabere nejen čas, ale také vás to bude něco stát.
Nejmenší parcely se svou rozlohou pohybují okolo 400 m2 a jsou určeny především pro řadovou zástavbu. Pro výstavbu samostatně stojícího domu s určitým „standardním“ zázemím budete potřebovat parcelu o výměře 400 – 800 m2. Pokud jste náročnější, pořiďte si pozemek s rozlohou nad 1000 m2.
Z hlediska určení velikosti pozemku je nutné vzít v úvahu to, že ze zákona není možné zastavět ho celý. Nejen při zpracování projektové dokumentace pamatujte na to, že dům musí být od hranice pozemku vzdálen minimálně 2 m a od cesty alespoň 3 metry. Vzdálenost mezi dvěma samostatně stojícími sousedními objekty musí být nejméně 7 m (na rozdíl od řadové zástavby).
S velikostí pozemku je obvykle pevně spjata i jeho cena. Platí přímá úměra – čím větší je výměra pozemku, tím vyšší je jeho cena.
Tvar a orientace ke světovým stranám
Nejvýhodnější tvar stavebního pozemku je obdélníkový, přičemž kratší strana pozemku je směrem na sever. Dům je nejvhodnější orientovat tak, aby jeho obytné místnosti byly co nejvíce prosluněné. Na severní straně doporučuji soustředit místnosti, které nepotřebují tolik světla, např. koupelna + WC nebo technická místnost. Na jižní naopak ty, ve kterých budete trávit většinu času, např. obývací pokoj, dětské pokoje či kuchyň.
Svažitost
Důležitým parametrem při hodnocení pozemku je i jeho sklon. Obecně platí, že čím je svah prudší, tím je stavba mnohem náročnější a nákladnější. Doporučuji tedy stavět na co nejrovnějším terénu.
Geologické podmínky
I když vám bude pozemek připadat na první pohled dobře situovaný a upravený, nemusí být pro stavbu domu vhodný. Zásadní je totiž i to, co se skrývá pod povrchem pozemku. Znalost geologických podmínek parcely výrazně pomáhá učinit správné rozhodnutí o koupi pozemku. Ověřte si proto, jaké je zde podloží, zda zde nehrozí nízká únosnost podložních vrstev, vysoká hladina spodní vody, radonu či nebezpečí záplav vinou blízkosti vodního toku. Doporučuji tedy využít odborníky a nechat si udělat geologický průzkum, či zjistit z okolí budoucích sousedů co nejvíce informací.
Inženýrské sítě
Současné nároky moderního bydlení kladou důraz na vybavenost stavebního pozemku inženýrskými sítěmi, tj. kanalizací,vodovodem, přípojkou zemního plynu, rozvodem elektřiny. Pokud zmiňované sítě nedosahují až k vybranému pozemku, bude potřeba dát si udělat vlastní přípojky, či např. provést studnu či odkanalizování pomocí ČOV, což znamená větší investice.
Nezasíťované pozemky by se tak měly vyznačovat nižší pořizovací cenou. Může dojít však i k tomu, že v dané obci nejsou některé inženýrské sítě vůbec vybudované. Nejčastěji se bude jednat o kanalizaci, což je možné vyřešit vybudováním vlastní čistírny odpadních vod s odkanalizováním do vsakovací jímky či blízké vodoteče. Před koupí pozemku si tedy zjistěte vybavení zmíněnými sítěmi, případně zvažte vaše finanční možnosti na jejich dokončení.
Pozor si dejte i na to, zda inženýrské sítě neprocházejí přímo pozemkem, či zde nejsou umístěna věcná břemena. Jsou totiž stanoveny minimální vzdálenosti stavby od jednotlivých druhů sítí, což by mohlo výstavbu zcela znemožnit.
Cena pozemku
Cena stavební parcely je určena několika faktory. Přehledně zpracované je najdete v tzv. cenové mapě, kterou vydává daný region či město. Cenové mapy jsou velmi přesnou databází pro určení ceny stavebních pozemků. Aktuální cenové mapy naleznete na stránkách www.cenovemapy.cz
Hlavní kritéria pro určení ceny pozemku
- lokalita a velikost pozemku
- orientace pozemku podle světových stran a slunce
- inženýrské sítě na hranicích pozemku
- přístup k pozemku a typ cesty
- územní plán obce a okolní infrastruktura
- právní stav pozemku, tj. existence věcných břemen či předkupních práv